一、小區(qū)會所產(chǎn)權(quán)的界定與辨析

　　近年來的房地產(chǎn)糾紛中，有類矛盾比較突出，就是開發(fā)商與業(yè)主為爭奪小區(qū)內(nèi)會所所有權(quán)產(chǎn)生的矛盾與糾紛。在司法實踐中，就小區(qū)會所的所有權(quán)歸屬大致有兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，小區(qū)會所是商品房的配套設(shè)施，其本意是給業(yè)主配套使用的，而且其開發(fā)費用也已列入開發(fā)成本，其所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。另一種觀點則認(rèn)為，對于小區(qū)會所的所有權(quán)問題應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待，如果在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨立產(chǎn)權(quán)建筑單獨報建，且辦理了單獨的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記手續(xù)的或者具備辦理單獨的產(chǎn)權(quán)登記條件的，會所的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套報建，且會所的面積也計入共用分?jǐn)偯娣e的，會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共同所有。

　　上述觀點都涉及了判斷小區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬的幾個要素，2007年10月1日實施的《物權(quán)法》在第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”中對小區(qū)內(nèi)的綠地、車庫等配套設(shè)施的權(quán)屬作了明確的規(guī)定，但對現(xiàn)實生活中爭議較多的會所權(quán)屬問題卻沒有作出說明。該法第73條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。對于該條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”是否包括小區(qū)會所的問題，自該法律公布以來，對此一直有爭議。最高法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件解釋第3條對此也未明確規(guī)定。值得注意的一點是，物權(quán)法草案三審稿關(guān)于會所曾有過規(guī)定，“會所、車庫、綠地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑區(qū)分所有權(quán)人共有”。2005年10月22日十屆全國人大常委會第十八次會議進行物權(quán)法草案四審稿時刪去了有關(guān)會所的規(guī)定，全國人大法律委員會對此的解釋是：提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的,一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案中關(guān)于會所的規(guī)定可以刪去。從上述立法及陳述的過程看，立法機關(guān)對于會所產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主共有的觀點是持相對否定的態(tài)度。

　　筆者認(rèn)為，如沒有發(fā)生面積分?jǐn)偂⑼恋厥褂脵?quán)面積分?jǐn)偟忍厥馇闆r的，從所有權(quán)的取得、建筑物區(qū)分所有、現(xiàn)實經(jīng)濟選擇等角度去分析，小區(qū)會所一般應(yīng)屬于開發(fā)商：

　　1、從所有權(quán)取得的事實和法律依據(jù)角度分析，物權(quán)法第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第一百四十二條又進一步規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。開發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)后，經(jīng)過規(guī)劃、建設(shè)等合法審批手續(xù)，建造起來的整個小區(qū)的建筑都屬于開發(fā)商，然后開發(fā)商把小區(qū)內(nèi)的房屋逐步銷售出去，在這過程中，除非開發(fā)商把會所分?jǐn)偟戒N售房屋面積中去，否則不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的情形，開發(fā)商因建造行為取得的會所產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生變化。

　　2、從建筑物區(qū)分所有相關(guān)規(guī)定的角度分析，最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：  （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。小區(qū)會所具備上述專有部分的構(gòu)成要件，應(yīng)屬于專有部分，而非業(yè)主共有。因為會所與其他建筑物能夠明確區(qū)分，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。需要說明的是，雖然目前國內(nèi)部分城市房產(chǎn)行政主管部門對于會所權(quán)屬登記采取消極的處理態(tài)度，有些城市（如杭州）不予辦理會所的權(quán)屬登記手續(xù)，但這些只是我國物權(quán)登記制度發(fā)展不夠完善所造成的，這并不妨礙在物權(quán)法的意義上，會所能夠獨立登記的特性。

　　3、從現(xiàn)實經(jīng)濟選擇的角度看，小區(qū)會所歸業(yè)主所有并不是一種最優(yōu)的制度安排。這樣就意味著業(yè)主要承擔(dān)對其進行經(jīng)營、管理和維護的義務(wù)。從組織結(jié)構(gòu)、專業(yè)人才和經(jīng)驗等因素考慮，開發(fā)商具有更大的優(yōu)勢，能夠承擔(dān)起會所招商、運營管理、資金投入、承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任、后期物業(yè)維護等責(zé)任和義務(wù)，有利于小區(qū)會所物盡其用。如果在制度安排上，要全體業(yè)主通過業(yè)主委員會來實現(xiàn)會所經(jīng)營、管理和維護的責(zé)任，顯然所花費的成本和取得的效果都會大打折扣。

　　因此，筆者認(rèn)為小區(qū)會所應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有，既符合法律規(guī)定，也是目前較為合理的制度選擇。當(dāng)然這種權(quán)屬界定并不妨礙按當(dāng)事人之間的意思自治，與小區(qū)地下車庫車位一樣，如果開發(fā)商在與購房人訂立的房屋買賣合同中對會所的權(quán)屬有明確的約定，則應(yīng)尊重他們的約定。

　　二、小區(qū)會所經(jīng)營管理權(quán)的界限與權(quán)益

　　解決了產(chǎn)權(quán)歸屬的問題后，我們需要進一步探討的是會所的經(jīng)營管理權(quán)問題，這個問題更加的現(xiàn)實，因此引發(fā)的糾紛也更多。有些小區(qū)的開發(fā)商擅自決定會所對外經(jīng)營，干擾了業(yè)主的正常生活秩序和生活質(zhì)量，業(yè)主有何權(quán)利可主張？有些開發(fā)商擅自改變會所功能，業(yè)主能否制止？這些問題都涉及對開發(fā)商的會所經(jīng)營管理權(quán)的分析。假如簡單地從會所所有權(quán)的角度理解，所有權(quán)的四項權(quán)能包括“占有、使用、收益、處分”，既然小區(qū)會所所有權(quán)屬于開發(fā)商，那么是否意味著開發(fā)商可以充分行使自己的所有權(quán)能，自由地使用、收益、處分會所呢？筆者認(rèn)為答案是否定的，無論開發(fā)商配建會所的初衷如何，一旦配建后，會所作為小區(qū)的特殊配套，開發(fā)商對其的經(jīng)營管理權(quán)應(yīng)受到嚴(yán)格制約，開發(fā)商對于小區(qū)會所的經(jīng)營管理權(quán)應(yīng)該受到合同約定（包括廣告樓書的承諾）、業(yè)主公約、規(guī)劃審批等方面的限制，是一種受限的權(quán)利（權(quán)益）。